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保利发展错失“第四宝座”借道“混改”的希冀与挑战

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保利发展(SH: 600048)与融创中国(HK: 01918,以下简称融创)之间的战斗自2017年被提议重返前三名以来从未停止过。

去年9月,保利发展不仅错失了第四名,甚至在大多数企业实现新的高业绩时,保利发展也异常地经历了同比下滑,这引起了市场的关注。

事实上,作为一家中央企业,保利重返前三名充满了想象。近几年来,在国有企业混合改革的浪潮中,母公司保利集团先后参与了中国航空工业、中国丝绸集团等许多企业的混合改革。这些公司的大部分房地产业务已经并入保利发展,或者很有可能并入房地产部门。然而,问题的另一面是,随着母公司房地产平台的增加,保利如何协调它们之间的关系也是一大挑战。

保利与融创关于保护第四人的争论

9月,保利发展实现合同面积271.91万平方米,同比增长14.61%。合同金额368.14亿元,同比下降0.18%。

保利发展合同金额的下降令该行业感到意外。尽管许多机构此前曾预测过寒冷的市场,但随着销售额的增长,9月份房地产企业出乎意料地乐观了。根据中学的监测,最近有25家房屋企业在9月份公布了销售业绩,其中24家的销售业绩同比增长。

关于9月的表现,保利发展告诉媒体,保利发展内部有具体安排,公司将逐步完成任务。

回顾保利今年的销售业绩,第三季度的总销售额低于上半年。另外,7月份保利发展的销售额仅为270.37亿元,创下今年的新低。从那以后,保利发展在接下来的两个月里保持平稳,在该组织的排名中落后于荣创。

根据房地产企业百强排行榜(贸易商名单),保利发展今年上半年销售额略高于融创中国(01918.hk)2050.8亿元,在行业中排名第四。然而,自7月以来,它已被融创超越,降至第五,并一直持续到今天。

事实上,保利发展与荣创宝的纠纷由来已久。在2017年12月的股东大会上,保利发展董事长宋广菊明确表示,该公司将在未来两到三年内重返行业前三名。因此,保护第四人的战斗尤为关键。

此外,按照目前的速度,保利今年的发展很可能落后于融创。2017年,保利提出了345战略,未来三年的年业绩增长为1000亿元。2019年保利的发展任务是5000亿元,荣创的是5500亿元。

值得思考的是,在今年5月的年度股东大会上,宋广菊突然改变了论调,表示重返前三是3-5年的目标。是3年、5年还是6年还不确定,但这是我们努力的方向。

混合改革的想象空间

事实上,作为中央企业保利集团的子公司,保利在母公司频繁参与其他企业混合改革的浪潮中,尤其是最近云南城市投资的混合改革中,未来的发展充满了想象。

10月14日,云南城头的公告显示,保利集团魏彪被任命为云南城头集团党委书记兼董事长。这被视为保利集团和云南城市投资混合改革加速的信号。

今年7月初,云南中信宣布保利集团有意参与中信集团层面的混合所有制改革。一个月后的8月6日,保利集团副总工程师、协同发展部长魏彪带领集团总部、保利发展、保利资本在云南城头集团成立了一支全力以赴的团队,对城头集团的混合改革进行尽职调查。

关于魏彪的进入,上海中原房地产市场分析师卢文喜告诉蓝鲸金融:保利肯定有权发言,一些有影响力的建议或想法肯定会得到落实。

值得一提的是,虽然云南城头集团有很多业务,但房地产是其主营业务。其上市平台云南城头也是云南最大的房地产开发企业。它在云南省土地整理运营公司拥有大量的城市土地储备和股份。

从保利的发展来看,云南也是公司布局的短板。云南一位业内人士告诉蓝鲸地产:保利在昆明的销售项目不如碧桂园、万科、融创等龙头企业,已经投入使用的物业也很少。蓝鲸地产咨询保利地产半年度报告,了解到2019年上半年,保利发展在云南昆明只有5个项目在建。此外,数据还显示,云南地区仅占保利现有土地储备的1.39%,而西南地区四川和重庆分别占4.65%和3.27%。

此外,云南也是一个值得深入培育的城市。上述云南内部人士告诉蓝鲸地产,自从海南实施全球购买限制以来,云南确实为北方候鸟提供了购房选择。根据国家统计局公布的数据,今年8月昆明新房价格继续上涨,同比上涨1.2%,同比上涨13.2%,连续上涨38个月。昆明也是中国西南四个城市中增长最快的城市。上述人士还表示,今年以来,进入云南的新开发商数量一直在增加。

目前,许多企业正在进行整合。这种大企业有它的优势。通过整合,包括地域或地区的优势,它将有更好的发挥。卢文熙说道。

这是保利发展云南城头集团房地产业务的注脚。

不确定的未来

然而,尽管保利的发展是由收购推动的,但这可能是不可能的。

2018年12月26日,田放发展宣布保利集团将参与田放集团的混合改革。根据协议,保利集团将派遣管理、财务、工程、运营等领域的专业团队共同管理田放集团。

田放集团是天津SASAC最大的房地产企业。选择收购田放发展也将有助于保利发展天津。出乎意料的是,2019年4月,保利选择在不到半年的时间内退出联合管理层。至于退出的原因,有猜测称田放集团正处于金融动荡之中,双方的经营理念不尽相同,但保利集团一直保持沉默。

这一次,类似于田放集团,云南城头的财务状况并不十分乐观。半年度报告显示,2019年上半年,云南城头实现营业收入18.85亿元,同比下降51.85%。股东应占损失7.85亿元,增加325%。截至6月底,公司存货余额为517亿元,同比增长9.13%,存在存货逐年上升、变质率低、资产周转缓慢等问题。

此外,尚未出台的混合改革计划也是最大的变数。克里的研究主管洪圣奇说,“泡利可能还没有想出一个具体的策略。应派人了解云南城市投资公司目前面临的问题,然后根据实际情况决定是拆分资产还是保持现状,只派管理层独立经营。

如果管理层被指派独立运作,保利发展将面临同样的竞争模式。长期以来,保利集团有两个房地产上市平台:保利房地产和保利房地产。

多年来,这两家公司一直在相互竞争,甚至同时争夺一块土地。直到2017年11月,双方才开始融合。2018年,保利发展在其半年度报告中披露,它已经完成了股票交付。

然而,保利地产仍从事房地产开发,其财务并不反映保利的发展,而是直接向集团总结。如果再增加一个上市平台,保利如何发展理清这三者之间的关系也是这个中心企业面临的一个大问题。

资料来源:投资界

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